瑕疵担保責任の場合、契約を解除できるのは「瑕疵（欠陥）によって目的を達成できない場合」に限られていました。相手に金銭支払いなどの対応を要求する場合、通常の「債権の消滅時効」が適用されます。「請求できることを知ってから5年以内」に権利を実現しなければなりません。物件に欠陥があって売主が買主に契約不適合責任を主張したい場合、以下の4種類の責任追及方法が可能です。まずは契約不適合を発見してから「1年以内」に「契約不適合責任を追求する」という通知をしなければなりません。建物や土地の欠陥を発見しても1年間何も言わなければ、修補や代金減額、解除などの主張をできなくなってしまいます。瑕疵担保責任では「信頼利益」の損害までしか認められませんでした。信頼利益の損害とは「契約が有効であると信じたことによる損害」です。たとえば現地を見るためにかかった交通費や登記費用などが信頼利益に入ります。目的物の修補や補完を求めることです。具体的には「修理」「不足物の引き渡し」「代替物の引き渡し」の3種類の請求が可能です。契約不適合責任のもっとも基本的な責任追及方法となっていて、法律では「目的物に問題があればまずは修補請求を行うべき」と規定されています。契約不適合責任では、買主は売主へ代金減額請求が可能です。ただ具体的にどのように代金を計算するかが明らかになっていないとトラブルになるリスクが高まるでしょう。しかし2020年4月からは改正民法が適用されるので「瑕疵担保責任」が廃止されて「契約不適合責任」によって解決されるようになりました。ただし通知さえすれば権利が維持されるので、1年以内に権利を「実現する」必要はありません。たとえば契約不適合責任で「代金減額請求」をする場合、1年以内に「払いすぎた代金を返してください」と通知すれば、1年以内に実際に返してもらえなくてもかまいません。以下で契約不適合責任と瑕疵担保責任で何がどのように変わったのかみてみましょう。不動産売買の目的物件に「瑕疵（欠陥）」がある場合、これまでは「瑕疵担保責任(かしたんぽせきにん)」によって対応してきました。また、売主が「契約不適合責任を負わない」とする際は、価格面でメリットがあるのか、また、免責される内容等もしっかり把握した上で取引していただきたいと思います。"不動産のトリセツ"は、EMLaboで活動している私たち不動産エージェントが記事を執筆しています。不動産についてご不明な点がございましたら、気軽にお問い合わせくださいませ。1年以内に確実に通知をした証拠を残すため、「内容証明郵便」を使って契約不適合責任追及を行う旨の通知書を送りましょう。瑕疵担保責任と契約不適合責任では、損害賠償の範囲が異なります。不動産売買契約書に署名押印する際、特に以下のような内容に注目しましょう。修補請求をしても売主側が対処しない場合などには「代金減額請求」が可能です。欠陥や数量不足などの問題がある分、代金を減額させる請求です。既に代金を支払っている場合、払いすぎた分は返還してもらいます。不動産を購入すると、引き渡しを受けた後にいろいろな欠陥や問題が発覚する可能性があります。そういったとき、これまで買主は売主に対し「瑕疵担保責任」という責任を追及できましたが、改正民法の適用される2020年4月からは「契約不適合責任」を追求することになります。2020年4月以降に不動産を売買するときには契約不適合責任が適用となります。売買契約書のひな形なども「契約不適合責任」に適応したものに変更になっています。また、買主が売主に請求できる内容や期間も変更されるので、不動産売買に関わる方は必ず押さえておくべき内容になります。瑕疵担保責任の場合「瑕疵（欠陥）を知ってから1年以内に権利を実現」しなければなりませんでした。一方契約不適合責任で損害賠償請求するには「売主の故意過失」が必要です。契約不適合責任の場合、次に説明するように損害賠償の範囲が拡大されているので、その分請求できる要件が限定されているのです。シロアリが巣くっている場合や雨漏り、建築偽装などがあったら建物の「修理」を、修理が不可能な場合や土地の面積不足などの場合には「不足分、代替物の引き渡し」を求めるケースが多いでしょう。まずは「今後の不動産取引では買主に契約不適合責任を追求できる」という基本を押さえましょう。民法では、買主から追完請求があったとき売主が「追完の方法を選択できる」と定められています。「売主側に指定されては困る、不具合があるなら必ず修理対応してもらいたい」などの希望があれば、特約で「買主は売り主の指定した方法で追完を行う」と定めておきましょう。契約不適合責任の場合には「契約後に発生した欠陥や不具合」についても対象になります。ただし民法は「売主が追完請求を受けたとき、追完の方法は買主が選択できる」と定められています。修繕を求めても必ずしも売主が修補対応するとは限りません。任意規定とは「当事者同士の合意によって変更が可能な規定」です。すなわち売主と買主が合意すれば、民法の定める原則とは異なる特約をつけられます。契約不適合責任の期間は特約で変更できるので「半年以内に通知が必要」「半年で時効消滅する」などとしてもかまいません。期間が短くなると買主に不利になるので、契約書調印前にしっかり確認しましょう。免責特約がついていると買主に不利になるので、契約書にサインする前にしっかり確認しましょう。たとえば以下のようなケースにおいて、買主に契約不適合責任が発生します。どちらのケースにおいても、損害賠償請求の際には登記費用や調査費用、測量費用、契約が有効だったなら得られたはずの転売利益などの請求が可能になります。埋設物除去や土壌の洗浄などを請求できますし、それが無理なら代金減額、解除や損害賠償請求が可能です。瑕疵担保責任が発生するには「買主の善意無過失」が必要でした。つまり買主が「欠陥を知りながら購入した場合、買主は売主へ瑕疵担保責任を追及できなかった」のです。こういったケースでは、買主は売主に対し修繕対応や代金減額請求、解除や損害賠償請求が可能です。目的物が契約の内容に合っていないなら、契約の解除も可能です。基本的には解除に先立って期間を定めて契約目的に適したものを引き渡すよう催告する必要がありますが、相手が対応しないことを明らかに明示している場合などには催告なしに解除できます。瑕疵担保責任では、売主に故意や過失がなくても損害賠償請求が可能でした。一方契約不適合責任では「履行利益」の損害まで賠償請求できます。契約不適合責任とは、売買の目的物が契約内容に合致していないときに買主が売主に追求できる責任です。売買において引き渡されたものが、事前に買主と売主との交渉で決まったものと「異なる場合」に売主に契約不適合責任が発生します。契約内容に合致しているかどうかについては、契約書や重要事項説明書の記載内容、契約の目的や契約交渉の経緯などの状況を総合的に考慮して判断されます。瑕疵担保責任で対象になった瑕疵は「契約時までに存在していた」必要がありました。つまり契約後に欠陥が発生した場合、買主は瑕疵担保責任を追及できなかったのです。今回は改正民法によって導入された「契約不適合責任」とは何か、ポイントを解説していきます。買主側も売主側も正確に民法の規定内容を理解し、不利益を受けないように対応していきましょう。改正民法においては原則的に契約不適合責任が適用されますが、これらは「任意規定」です。たとえば損害賠償請求を行うときには、不具合を知ってから5年以内に賠償金の支払いを受ける必要があります。ただ5年以内に相手が支払わない場合には、裁判を起こせば時効を止められます。また内容証明郵便を使って請求をすれば6か月間時効を延長できるので、その間に裁判を起こせば権利を守れます。契約不適合責任の場合、契約不適合に気づいてから1年以内に「通知」さえすれば権利が保全され、実際の権利実現は5年以内で良いことになっています。この点でも買主の保護が強まったといえるでしょう。 社会復帰への示唆を促すことまでしていただき，感謝しております　この度，先生に感謝の念をここに表します。　国選弁護士からは，執行猶予は2~3割の ...ご挨拶　弁護士法人中村国際刑事法律事務所(NICD)は，企業リスク法務や刑事事件に特化した新しいタイプの渉外法律事務所です。 　代表弁護士中村 ...ご挨拶　大阪で弁護士をしている勝浦貴大と申します。社会は日々，複雑に変化しますが，刑事事件もの様相も複雑かつ多様に変化するものと思います。こうした ...盗撮が見つかり，携帯電話が押収されました。携帯電話の中には，今まで撮った多数の女性についての盗撮画像が入っています。全て立件されてしまうのでしょうか。 ...被害者の方々のアドバイザーとしてお力になります　レイプ(強姦・強制性交等)や強制わいせつ，そして痴漢・盗撮といった性犯罪の被害に遭われた方は，被害 ...どこからがセクハラ?｜市長の中学生へのとある発言が話題!セクハラの基準について徹底解説します　先日，ある市長が参加した中学生の活動に関し，「(非常 ...ご挨拶　私は，これまで100件以上の刑事事件に携わり，痴漢や盗撮，万引きといった皆様の日常で発生することのある事件，組織的な特殊詐欺事件，強盗致傷 ...弁護士上野達夫は東京大学経済学部を卒業し，司法修習修了後，大手国際総合事務所を経て，ニューヨーク大学ロースクールに留学し，ニューヨーク州の司法試験に ...事件の概要　大学教員として勤務していた被疑者が，ハロウィンパーティーの二次会として行われたカラオケに生徒である女子学生とともに参加し，当該女子学生 ...美人局とは?｜特徴や被害を防ぐための対策について詳しく解説します　美人局(つつもたせ)とは，被害者となる男性が女性と肉体関係を結ぶか，もしくは結ぼ ...最新判例 平成27年2月3日 - 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